一审中介担责任，二审改判不担责

房产中介在提供居间服务时何种情形下需要承担责任

安徽省亳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)皖16民终340号

上诉人（原审被告）：安徽房产中介有限公司,住所地安徽省涡阳县****。

法定代表人：葛*，公司总经理。

委托诉讼代理人：孙富强，安徽瀛皖天静律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李某静，女，1988年8月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。

委托诉讼代理人：范德全，安徽谷水律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：李某驰，男，1995年10月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。

上诉人安徽龙庭阳光房产中介有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人李某静、李某驰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院(2020)皖1621民初5566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某公司法定代表人葛梦龙及委托诉讼代理人孙富强、被上诉人李某静及其委托诉讼代理人范德全、被上诉人李某驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.改判某公司无需承担任何责任；3.案涉诉讼费由李某静、李某驰负担。事实和理由：一、某公司不存在隐瞒与订立合同相关的重要事实或者提供虚假情况，无需承担任何责任。2018年3月17日，李某静与李某驰签订房屋买卖合同，2018年4月3日在涡阳县公证处做了公证，之后才收取了李某静的中介费用。在此过程中，某公司不存在故意隐瞒情形。第一，买卖合同中，权利瑕疵担保义务是出卖人的义务，某公司作为居间人无瑕疵担保义务。房屋不能过户的责任在李某驰一方，与某公司无关。第二，某公司作为房产中介机构无权对他人的房产信息和状态进行查询，并且房产中介职责仅仅是促成房屋买卖的交易，无案涉房屋瑕疵担保义务。第三，在签署合同前，某公司已经与李某驰反复确认房屋现状，后李某驰出具了承诺书，承诺不存在被查封的情形，仅仅有贷款的存在，若房屋存在问题愿意承担一切责任，某公司是基于对卖方的信任和违约责任的约定，才愿意做中介服务。第四，某公司作为中介机构一直谨慎地履行自己的职责，在进行公证时，公证处也对房产以后可能出现的问题进行了风险告知，在当事人拿到公证书之后，某公司才收取了李某静交付的中介费用。某公司作为中介机构已合理谨慎无过错地履行了自己的职责，没有违反合同法第四百二十五条的规定，无需担责。二、若某公司需要担责，一审认定承担406200元数额错误。某公司帮助双方进行房款和房屋手续交接完毕之后，中介职责已经履行完毕，居间合同义务已经完成，后期李某静付给李某驰56200元贷款与某公司无关。三、若认为406200元数额正确，一审判决某公司承担违约金错误。某公司作为中介服务机构没有与李某静约定违约金条款，只是在李某静与李某驰进行公证的买卖合同中约定了违约金条款且该协议当事人并非某公司，该条款仅对李某静和李某驰发生法律效力。某公司不应承担违约金责任。四、若认为某公司需承担违约责任，则一审认定违约金标准过高，应予降低。李某静没有举证证明实际损失，双方约定总房款20%违约金过分高于造成的损失，应当予以降低。五、若认为一审判决完全正确，李某静使用案涉房屋期间应当支付租金。

李某静辩称，一、李某静委托某公司介绍房源，并在2018年2月28日支付了定金，2018年3月17日在某公司办公室与李某驰及某公司签订房屋买卖合同，三方签字、捺指引或盖章，某公司承诺对该房屋已履行了审查义务，此房屋屋无查封抵押与他人无纠纷。按照约定李某静将中介费及购房款汇给了某公司，并在某公司工作人员陈欢、李宝宝的带领下，到涡阳县公证处对协议进行了公证。按照约定，除2018年3月17日向某公司支付35万元购房款外，自2018年3月19日至2020年7月又向李某驰支付房款56200元，并按照某公司工作人员的指示于2018年9月17日，向案外人梁伟支付购房款5万元。2020年7月6日，李某驰交付涡阳县不动产中心查档证明，记载该房屋在2018年3月17日购房前被涡阳县人民法院在2018年1月18日查封，后又于2018年8月3日被第二次查封。某公司应承担李某静因此而遭受的一切损失。二、李某静与某公司成立事实上的委托关系，并支付了中介费用。某公司应遵守诚实信用原则，履行如实报告义务，查清涉案房屋有无瑕疵，不能仅凭李某驰本人承诺而作出对李某静不利的承诺，此责任应由某公司承担。三、某公司实际应当承担的数额为456200元，2018年9月17日按某公司工作人员指示支付案外人梁伟购房款5万元。四、对违约金的支付合理合法，公平公正，有理有据，应予维持。

李某驰辩称，从未向任何承诺房屋没有争议，因欠梁伟签订钱没有能力偿还，将房屋抵押。因李某驰欠钱多，就将房屋出售了，中介公司从未要求李某驰出具和调取案涉房屋查封等情况，一审中介公司称房屋没有问题，并未调查。

李某静向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除2018年3月17日李某静与李某驰签订的《房屋买卖合同》；2.判令某公司、李某驰退还购房款456200元，以总房款660000元为计算依据，按每日千分之三计算，自2018年3月17日至2020年8月27日的违约金176220元，违约金支付至上述款项清偿之日；3、判令某公司退还中介费15000元；4、某公司、李某驰承担本案的诉讼费及律师费。

一审法院认定事实：经某公司介绍，李某静与李某驰达成购房意向。2018年3月17日，李某静与李某驰在某公司的办公室签订房屋买卖合同，李某驰将自己所有的位于涡阳县房屋出售给李某静。合同约定房屋总价为66万元，李某静于房产公证前，将首付房款35万元整存入李某驰指定账户；剩余房款10万元整，具体金额以贷款银行确定的金额为准。合同第十二条违约责任：2、双方在签订本合同后，如一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失，合同继续履行。第十三条其他约定事项：三、此房经双方友好协商，卖方同意66万元整给买方，并同意买方以35万元首付款达成协议，尾款31万元，其中213100给银行，另有尾款96800.33元，其中5万元自签订合同之日起半年内支付给卖方指定账户，余款96800.33元，待房产证下来完成过户三日内打到卖方指定账户。五、卖方承诺此房除银行按揭贷款外，无抵押，无纠纷，如因其他原因导致此房不能安全过户到买方名下，卖方同意全额退款…。房屋买卖合同签订后，某公司员工带领李某静、李某驰到涡阳县公证处，对协议书申请办理公证，协议第四条约定：协议签订后均不得反悔，上述约定如有一方违约，违约方承担总房价款20%的违约金和相应的法律责任。2018年4月3日，涡阳县公证处以（2018）皖涡公证字第805号公证书对李某静与李某驰的房屋买卖协议进行了公证。李某静花费公证费3680元，李某静向某公司支付中介费15000元，并将35万元购房款交付给某公司，后某公司转交李某驰出具的收据一张，内容为：“购房款收条今收到李某静购买七彩城十五幢1103室房屋购房款计人民币叁拾伍万元整。收款人李某驰，收款时间2018年3月17号”。自2018年3月19日至2020年7月20日，李某静分28笔转给李某驰房屋按揭贷款56200元。李某静购房后，要求李某驰出具房屋现状证明。2020年7月6日，李某驰交付给李某静《涡阳县不动产登记中心查档证明》，该证明记载，房屋已于2018年1月18日、2018年8月3日被涡阳县人民法院查封。李某静多次与某公司协商要求解除合同，退还房款未果。另查明，李某静在诉讼中花费律师费10000元。

一审法院认为，关于李某静要求解除与李某驰于2018年3月17日签订的《房屋买卖合同》，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的。李某静向李某驰购买房屋，并支付购房款35万元，但李某驰隐瞒该房屋已抵偿给第三人的事实，又将该房屋出售给李某静，且案涉房屋已在双方签订房屋买卖合同前被涡阳县人民法院查封，合同目的已不能实现，故对李某静要求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。对李某静要求李某驰退还房款456200元及支付违约金176220的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李某驰在案涉房屋已抵偿给第三人的情况下又出售给李某静，其虽然辩称没有收到购房款，但其与他人串通、隐瞒事实，其自身具有重大过错，应将购房款返还给李某静。但李某静提供的证据只能显示交付购房款35万元，付银行按揭贷款56200元，总计为406200元，另5万元李某静称其是按照某公司工作人员的安排转给了第三人，但没有证据支持，其应承担举证不力的法律后果，故李某驰应返还给原告李某静购房款406200元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉房屋买卖合同中约定的违约金计算方法为每日按总房价款的3‰计算违约金，而双方在签订买卖合同后，又办理了公证，根据双方公证书中的协议第四条的约定，违约方承担总房价款20%的违约金，应视为双方对违约责任条款进行了变更，应按公证的条款计算违约金，双方约定的总房价为66万元，违约金为132000元（660000元×20%），该违约金应由被告李某驰承担。关于李某静要求某公司承担责任的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同相关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，在案涉房屋已被人民法院查封且已被李某驰抵偿给第三人的情况下，某公司未尽到审查义务，并与他人串通、隐瞒事实，向李某静提供虚假信息，致使李某静不能实现合同目的，且李某静的购房款是交付给某公司，而某公司将该购房款交给了第三人，某公司具有重大过错，故某公司应对李某静的购房款承担连带返还责任，其收取的中介费15000元，也应当予以返还。某公司虽辩称15000元中有物业费3000元，但未提供证据证明其向物业公司交付了3000元物业费，应承担举证不力的法律后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告李某静与被告李某驰于2018年3月17日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李某驰返还原告李某静购房款406200元及违约金132000元，于本判决生效之日起15日内履行完毕；三、被告安徽龙庭阳光房产中介有限公司对上述款项承担连带责任；四、被告安徽龙庭阳光房产中介有限公司返还原告李某静中介费15000元，于本判决生效之日起15日内履行完毕；五、驳回原告李某静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10274元，减半收取5137元，由被告李某驰负担4372元，由原告李某静负担765元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点是：一审法院适用《中华人民共和国合同法》四百二十五条判决某公司承担连带责任是否正确。《中华人民共和国合同法》四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，李某静与李某驰之间是房屋买卖合同关系，房屋买卖合同与居间合同之间具有相对独立性，中介人并不是房屋买卖合同的当事人，不承担买卖合同约定的权利和义务，对房屋买卖合同的履行也不承担保证责任。本案系房屋买卖合同纠纷，一审法院判决某公司对房屋买卖合同解除后出卖人返还购房款义务和违约行为承担连带责任缺乏合同约定和法律依据。一审法院依据《中华人民共和国合同法》四百二十五条判决某公司承担连带责任，适用法律不当。某公司在一审表示愿意退还15000元中介费，一审判决予以返还，本院应予维持。

综上所述，某公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持安徽省涡阳县人民法院(2020)皖1621民初5566号民事判决第一、二、四项；

二、撤销安徽省涡阳县人民法院(2020)皖1621民初5566号民事判决第三、五项；

三、驳回李某静的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10274元，减半收取5137元，由被上诉人李某驰负担4372元，由被上诉人李某静负担765元；二审案件受理费10274元，由上诉人安徽龙庭阳光房产中介有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  王文伟

审判员  沙启峰

审判员  孙 曼

二〇二一年二月八日

法官助理高辛冉

书记员刘明明

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。