购买的房屋被查封，执行异议之诉保住房屋
安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖16民初18号
原告:董锁，男，1983年7月5日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
原告：董二锁,男，1985年7月19日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：孙富强，安徽天静律师事务所律师。
被告：浙江元力建设有限公司,住所地浙江省东阳市湖溪镇政府大院内东大楼。
法定代表人：吕勤耕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨尘，安徽佑安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张朋，安徽佑安律师事务所律师。
第三人:涡阳县利明房地产开发有限公司,住所地安徽省涡阳县城关街道青年路。
法定代表人：高尔生，该公司总经理。
原告董锁、董二锁与被告浙江元力建设有限公司（以下简称元力公司）、第三人涡阳县利明房地产开发有限公司（以下简称利明公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董锁、董二锁及其委托诉讼代理人孙富强，被告元力公司的委托诉讼代理人张朋到庭参加诉讼。第三人利明公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董锁、董二锁向本院提出诉讼请求:1.确认登记在第三人利明公司名下的万隆国际广场二单元三层3130号商铺归原告董锁、董二锁所有，解除对涉案商铺的查封并停止对该财产的执行；2.诉讼费由被告元力公司承担。事实和理由：1.2015年3月24日，第三人与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买第三人开发的万隆国际广场二单元三层3130号商铺，房屋价款为359239元，并全额缴纳了房款，第三人已向原告交付房屋。为了所购商铺达到最大价值的利用，原告与涡阳杭百商场管理有限公司签订《万隆国际购物广场委托经营管理协议》，协议约定原告所购商铺由涡阳杭百商场管理有限公司统一招商和经营管理。因此，原告对涉案商铺拥有合法所有权。2.原告与第三人已签订合法有效的房屋买卖合同且已交付使用，原告已支付全部价款，并将房屋托管给涡阳县杭百商场管理有限公司，在此房屋买卖合同履行过程中不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，被告无权对原告的涉案商铺申请执行。贵院对原告提出的执行异议以“不动产的转移以登记为发生效力的条件”为由驳回原告作为案外人的异议申请，缺乏事实和法律依据。
元力公司辩称，1.不动产物权的设立变更应以登记为准，利明公司是涉案房产的登记产权人；2.董锁、董二锁根据买卖合同享有的合同债权不足以排除对案涉商铺的查封和执行。
利明公司未到庭陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：董锁、董二锁为证明购买案涉商铺、支付房款及占有使用该商铺的事实，提供了商品房买卖合同、房屋转让说明、证人王某的庭审证言、购房款收据和预登记费用收据、业主委员会证明、《万隆国际购物广场委托经营管理协议》、涡阳县万隆国际商场管理有限公司的情况说明及涡阳农村商业银行营业部的收回贷款凭证等。其中商品房买卖合同、购房款收据、预登记费用收据均能够反映董锁、董二锁所购房屋的具体房号及已付清购房款的事实，本院予以认定；证人王某的庭审证言、《万隆国际购物广场委托经营管理协议》及涡阳县万隆国际商场管理有限公司的情况说明能够证明在本院于2016年8月5日作出（2016）皖16民初279号民事裁定查封涉案商铺之前，董锁、董二锁已实际占有支配该商铺，本院亦予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月24日，董锁、董二锁与利明公司签订编号为WL-S-2015-3130号的《商品房买卖合同》一份，购买由利明公司开发的万隆国际广场二单元三层3130号商铺（现房），并于签订买卖合同时已付清该商铺总房款359239元及代办预登记费用550元，合同约定的交房时间为2015年4月1日前。该商铺原由王某、朱慧慧于2013年11月18日向利明公司购买（预售商品房），后又将该商铺转让给董锁、董二锁，王某、朱慧慧于2015年3月13日解除与利明公司签订的商品房买卖合同，由董锁、董二锁与利明公司重新签订上述《商品房买卖合同》。为所购商铺达到最大价值的利用，董锁、董二锁在购买该商铺后即与涡阳县万隆国际商场管理有限公司签订《万隆国际购物广场委托经营管理协议》，约定将其所购商铺交由涡阳县万隆国际商场管理有限公司进行统一招商和经营管理，委托经营管理期限为5年。
经调阅执行卷宗，查明元力公司因与利明公司建设施工合同纠纷一案，于2016年8月5日向本院提出诉讼保全申请，本院于当日作出（2016）皖16民初279号民事裁定，查封了利明公司名下涡阳县万隆国际广场包括涉案商铺在内的部分房产。执行中，董锁、董二锁分别向本院提出案外人执行异议，本院分别作出（2017）皖16执异13号、（2018）皖16执异1号执行裁定，驳回案外人董锁、董二锁的异议申请，董锁、董二锁遂提起本案诉讼。另查明，涉案房屋登记在利明公司名下。
本院认为，本案的争议焦点为:一、董锁、董二锁对涉案商铺是否享有能够阻却强制执行的权利；二、董锁、董二锁对涉案商铺是否享有所有权。
关于争议焦点一。董锁、董二锁与利明公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方应按照合同约定适当履行合同义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，董锁、董二锁在人民法院查封之前已与利明公司签订合法有效的书面买卖合同，且支付了全部购房款，并在人民法院查封之前将涉案商铺交由涡阳县万隆国际商场管理有限公司进行统一招商和经营管理，已合法占有案涉商铺。至于案涉商铺未办理过户登记手续导致该商铺被元力公司申请人民法院查封的问题，董锁、董二锁与利明公司签订《商品房买卖合同》后，利明公司作为开发商，具有办理案涉商铺过户登记的主要义务，董锁、董二锁具有配合义务。利明公司在与董锁、董二锁签订该商品房买卖合同时已收取董锁、董二锁代办预登记费用550元，而利明公司未予办理，涉案商铺未办理过户登记，非因买受人董锁、董二锁自身原因所导致。综上，董锁、董二锁对案涉的万隆国际广场二单元三层3130号商铺享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，董锁、董二锁主张对案涉商铺排除强制执行的请求，本院予以支持。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，虽董锁、董二锁与利明公司存在商品房买卖合同关系并合法占有涉案商铺，但双方未办理不动产移转登记，不发生物权变动效力，故董锁、董二锁要求确认涉案商铺归其所有的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。
综上所述，董锁、董二锁的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
一、不得执行涡阳县利明房地产开发有限公司开发的坐落于涡阳县万隆国际广场二单元三层3130号商铺；
二、驳回原告董锁、董二锁的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告浙江元力建设有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
本院（2017）皖16执异13号及（2018）皖16执异1号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 孙 震
审 判 员 张贝贝
人民陪审员 陆亚娟
二〇一八年八月一日
书 记 员 张 影
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
